SCP Jérôme BOUQUET des CHAUX, notaire associé

Les notaires sûrement et pour longtemps !

Au menu en 2021: Goûtez au plaisir de changer de maison!

Au menu en 2021: Goûtez au plaisir de changer de maison!
Dans de nombreuses régions, les envies de maisons mettent l'eau à la bouche des acheteurs. C'est le moment de concocter une belle acquisition grâce aux produits de qualité que l'on trouve chez les notaires.

S'il est un placement qui se compose à la carte, c'est l'immobilier. Qu'il s'agisse de répondre à des besoins principaux pour se loger ou à des souhaits patrimoniaux pour épargner, la pierre en offre pour tous les goûts. À tel point que les acheteurs en raffolent même durant cette crise sanitaire. Les biens avec jardin permettent de se mettre au vert et de trouver les confinements moins amers. Pour certains d'entre vous, les maisons dans les régions ouvrent de nouveaux horizons pour télétravailler ou séjourner. Preuve de cette belle dynamique, le nombre de transactions en cette fin d'année se situe 5 % seulement en dessous des 1 075 000 ventes enregistrées en décembre 2019, mois de tous les records ! L'appétit des Français pour l'immobilier ne semble pas entamé, il paraît même se nourrir des incertitudes engendrées par cette période troublée. L'occasion nous est donnée aujourd'hui de vous faire saliver autour de quelques projets immobiliers qui, vous aussi, vont vous faire craquer. Découvrons différentes formules de maisons à acheter par l'intermédiaire de votre notaire.

 

Partir mais pas n'importe où !

L'attractivité économique tient une place primordiale dans le choix du lieu de résidence. Selon l'Insee, les villes moyennes qui séduisent le plus les actifs se concentrent essentiellement dans les régions Rhône-Alpes, Bretagne, Normandie, Centre Val de Loire ou encore le long de la côte Atlantique.

 

Formule familiale
La maison avec jardin

Les effets conjugués du confinement et du télétravail incitent bon nombre d'entre vous à faire leurs valises pour prendre la direction de villes moyennes. Surtout si vous habitez en appartement et dans les grandes agglomérations ! Le besoin d'espace et de nature pourrait bien vous amener à concrétiser un rêve : vivre dans une maison avec jardin !

- Privilégiez l'emplacement. Tout ce qui participe à la valeur d'un bien immobilier se retrouve essentiellement dans la qualité de sa localisation géographique. Au moment de partir à la recherche de cette maison tant convoitée, il faut se fixer des critères de choix privilégiant la proximité avec les commerces, les écoles et les axes de transport. C'est le tiercé gagnant d'un bel emplacement. S'ajoute un autre paramètre qui fait office de numéro complémentaire avec le développement du télétravail, c'est le débit internet et le raccordement à la fibre. Dans ces conditions, le bien semble promis à une belle valorisation. S'il faut le revendre, les acquéreurs ne manqueront pas de se faire connaître.

- Surveillez l'état général. Avec la dynamique qui caractérise le marché immobilier actuellement, les transactions vont bon train. Au moment de sélectionner les biens, il importe de s'intéresser à la qualité du bâti. Cela repose sur la lecture des diagnostics techniques et idéalement, du rapport d'expertise effectué par le notaire. Rappelons que ce dernier peut déterminer la valeur d'un bien en se référant à des méthodes d'évaluation testées et approuvées au niveau de la profession notariale. Dans tous les cas, il faut savoir que tout vendeur ayant construit ou fait construire un ouvrage immobilier dans les 10 ans précédant la vente doit la garantie décennale à son acquéreur. Elle couvre les désordres qui affectent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (article 1792-1 du Code civil). Voilà un point utile à connaître car des propriétaires dits "vendeurs bricoleurs" réalisent des travaux sans faire appel à des artisans et ne peuvent produire les factures correspondantes.

- Évaluez le potentiel. "Qui peut le plus peut le moins", tout l'intérêt d'une maison repose aussi sur son potentiel de transformation. D'où l'intérêt de s'interroger sur la constructibilité du terrain qui l'entoure. S'il faut envisager une extension, il importe de savoir si la demande de permis pourra aboutir.

La maison va aussi nécessiter d'être rafraîchie. En 2021, les travaux de chauffage, d'isolation ou de ventilation donnent lieu à une aide financière dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov'. Il s'adresse à tous les propriétaires occupants. Quant au financement, il pourra être avantageusement assuré par le biais du prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous conditions de ressources et de localisation du bien.

Le cadeau du chef ! Le pouvoir d'achat immobilier pour une maison, sur la base d'une mensualité de 1 300 €/mois sur 20 ans, atteint 148 m2 en 2020 contre 134 m2 en 2010.

 

C’est le moment d'emprunter !

Les  conditions d'octroi des crédits immobiliers se sont assouplies en décembre dernier :

- la limite du taux d'effort (la part des mensualités par rapport aux revenus du ménage) passe de 33 % à 35 % ;

- la durée maximale des prêts est allongée de deux ans, pour aller de 25 à 27 ans, notamment pour les achats dans le neuf ;

- et le taux de flexibilité accordé aux banques, relatif au nombre de dossiers autorisés à sortir de ce cadre, évolue de 15 % à 20 %.

 

Formule coup de cœur
La fermette à rénover

Voilà une formule qui va en faire craquer plus d'un(e) ! À base de vieilles pierres, avec des volumes à couper le souffle et agrémentée d'un vaste terrain, la fermette  à rénover a de quoi faire saliver. D'autant qu'elle peut se prêter à pas mal de projets, pour habiter, travailler, héberger…

- Réussissez votre prospection. Très en vue, ces biens se voient largement convoités. D'où l'intérêt de recourir au service négociation de l'étude qui apporte des compétences spécifiques. D'autant plus s'il s'agit d'organiser sa recherche dans une autre région que son lieu d'habitation actuel. Le notaire peut mettre en place une délégation de mandat qui le conduit à se rapprocher d'un confrère basé dans un autre département. Cette étude pourra se charger de faire visiter les biens de caractère qui présentent de l'intérêt, et d'assurer la négociation avec les propriétaires vendeurs.

- Trouvez les bons plans. Cette acquisition s'accompagne généralement de gros travaux de rénovation. Il importe de se rapprocher d'un architecte ou d'artisans pour les chiffrer précisément. Le bâtiment prendra d'autant plus de valeur que la restauration sera réalisée dans les règles de l'art, et s'accompagne des garanties décennales correspondantes. Outre le potentiel qu'offre le bâtiment, il importe d'étudier les divisions parcellaires à envisager. Cela permet de détacher un morceau de terrain de l'ensemble de la propriété afin de le vendre. Cette possibilité permet de disposer de liquidités pour financer la rénovation par exemple.

- Envisagez une reconversion ! Pourquoi ne pas profiter de cette acquisition pour se donner une nouvelle orientation professionnelle ? C'est l'occasion de repérer un corps de ferme qui permet de créer des chambres d'hôtes ou un gîte par exemple. Le site gites-de-france.com/fr donne des idées…

- Chassez les aides à la rénovation ! En plus du dispositif MaPrimeRénov', des aides financières de l'Anah profitent aux propriétaires occupants pour l'amélioration de l'habitat. Les Certificats d'économies d'énergie se voient attribués pour financer les travaux de rénovation thermique. Dans cette logique d'amélioration des performances énergétiques, l'éco-prêt à taux zéro donne le droit d'emprunter de 7 000 à 30 000 € sur 15 ans maximum, tandis que la TVA à taux réduit se limite à taxer les travaux à hauteur de 5,5 %.

Le cadeau du chef ! Le programme "Action cœur de ville", qui concerne 222 communes, accompagne les investisseurs dans la réhabilitation des immeubles anciens à hauteur de 1 000 €/m2 de subventions.

 

Selon une enquête menée par "l'Observatoire du Moral Immobilier" que ce soit pour gagner en superficie (19 % des sondés), s'aménager un espace extérieur (13 %) ou payer moins cher leur logement tout en conservant leur localisation (40 %), il apparaît que 72 % des acheteurs se disent prêts à réaliser des travaux dans leur futur logement.

 

Menu à la carte
La maison neuve

Difficile de résister à l'attrait du neuf et de la construction, c'est l'occasion de vivre dans une maison comme vous l'avez toujours imaginée, de pouvoir choisir les plans, les matériaux, l'emplacement…  

- Repérez le terrain qui va bien. En plus de bien appréhender le dénivelé du terrain, l'orientation figure parmi les points importants car elle joue un rôle majeur dans le bien-être des habitants et dans la consommation énergétique du logement (exposition au soleil, vent, pluie). Les règles d'urbanisme constituent une composante essentielle car elles s'accompagnent parfois de certaines restrictions (sites classés, monuments historiques…). Cela peut interagir sur la nature du projet de construction. Par conséquent, il importe de solliciter un certificat d'urbanisme auprès de la mairie. Même si elle n'est pas obligatoire, cette démarche est conseillée pour connaître les règles administratives ainsi que la fiscalité (taxe d'aménagement, taxe foncière…) concernant le terrain en question.

- Profitez de bonnes assurances. Avec une construction neuve, c'est l'assurance d'avoir un bien avec des normes de qualité, répondant aux attentes actuelles, conforme aux normes de construction et offrant un large panel de garanties (garantie décennale, garantie biennale…).

- Profitez d'un bon rapport qualité/prix. Un des atouts de la construction individuelle repose sur son rapport qualité/prix. Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, pour une surface de 120 m2 avec un terrain de 900 m2, elle revient en moyenne à 250 000 €. Soit 80 à 100 000 € de moins que pour un appartement neuf dans une résidence en deuxième couronne d'une grande métropole. Ce n'est pas étonnant que les acheteurs privilégient le plain-pied. Selon les professionnels de la construction, près de 60 % des Français les plébiscitent. Elles séduisent pour leur facilité d'entretien, leur accessibilité, leur praticité au quotidien, leur rapidité de construction, leur sécurité pour les enfants et personnes âgées. Tous ces éléments conjugués permettent également une revente plus facile.

Le cadeau du chef ! Le montant du prêt à taux zéro pour financer une construction neuve peut aller jusqu'à 20 % du coût total de l'opération dans les grandes agglomérations, en zone A bis, A ou B1.

 

1,20 % - Taux de crédit moyen des emprunts immobiliers en novembre 2020

Source : Observatoire Crédit Logement CSA

Marie-christine Ménoire

Dernière modification le 10/02/2021

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